นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด กล่าวในงานสัมนา “Thailand Investment Forum 2025″ หัวข้อเรื่อง Make Money in Real Estate จัดโดยกรุงเทพธุรกิจ ฐานเศรษฐกิจ และโพสต์ทูเดย์ ว่า ภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2568 เป็นปีที่มีความท้าทาย และเป็นกึ่งวิกฤตในระดับหนึ่ง ไม่เพียงแต่ปัจจัยภายในประเทศ แต่ยังรวมถึงปัจจัยภายนอกด้วย ได้แก่ สงครามการค้า (Trade War) อัตราดอกเบี้ยสูง
อัลไล รีท แนะ 3 หลักการลงทุนอสังหา
ส่วนปัจจัยภายในประเทศที่กดดันภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ โครงสร้างประชากรสูงวัย ซึ่งส่งผลกระทบต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในบางประเภท หนี้ครัวเรือนสูง และในระยะสั้นนั้น เป็นความผันผวนของการท่องเที่ยว รวมถึงเศรษฐกิจชะลอตัว
สำหรับหลักการในการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ มองว่ามีอยู่ 3 ประการ ได้แก่
- Cash Flow ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน โดยจะต้องพยายามหา asset พยายามหาโอกาส ที่มี cash flow ที่แข็งแกร่ง ในอีก 3-10 ปี
- Pricing ที่ถูกต้อง
- Fundamental ที่แข็งแกร่ง (Demand & Supply) แม้ว่าเศรษฐกิจมีความท้าทาย แต่ว่าดีมานด์ยังเติบโตอยู่ ซึ่งโจทย์ในเมืองไทย คือ การหา asset หรือ sector ที่ยังเติบโตเร็ว กว่า supply
ขณะที่บริบทการเป็นเจ้าของ asset ต้องเปลี่ยนไปจากเดิมที่กองรีทส่วนใหญ่เป็น “passive landlord” คือซื้ออาคาร ปล่อยเช่า และนำค่าเช่ามาจ่ายผลตอบแทนให้กับนักลงทุน โมเดลนี้เคยใช้ได้ดีในอดีตที่เศรษฐกิจดี แต่ในปัจจุบันต้องปรับเป็น “operator ที่ active มากขึ้น”
สำหรับการเป็น Active Operator คือ การลงทุนเพื่อปรับปรุงและ Renovate เพื่อให้สินทรัพย์มีความสดใหม่ น่าสนใจ ให้ผู้เช่าสนใจใช้บริการ มีการปรับเปลี่ยน Tenant Mix ให้เข้ากับชุมชน และการบริหารจัดการเชิงรุก เช่น การปรับปรุงกลยุทธ์การดึงลูกค้าสำหรับโรงแรม การทำ Marketing เพื่อให้ผู้เช่าขายดี เป็นต้น
ทั้งนี้ แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะท้าทาย อสังหาริมทรัพย์ยังมีโอกาสในการลงทุน เช่น กองรีทที่มี Valuation น่าสนใจเนื่องจากกองรีทหลายตัวในตลาดมี valuation ที่น่าสนใจ และ yield สูง 9-11% นอกจากนี้ ต้องมองหา Asset ที่มี Demand Trend ที่มีความต้องการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เช่น การขยายตัวของเมืองและกรุงเทพ สังคมผู้สูงอายุ และสงครามการค้า เป็นต้น formuladenegocio
